전세 계약할 때 꼭 확인해야 할 법률 포인트 5가지

전세 계약을 준비 중이라면 반드시 확인해야 할 법률 포인트가 있습니다. 실수 한 번에 수천만 원의 피해가 발생할 수 있기 때문에, 이 글에서는 전세 계약 시 꼭 체크해야 할 핵심 법률 항목 5가지를 정리해드립니다. 전세 계약서, 확정일자, 대항력, 전입신고, 임대인의 권리관계까지 모두 포함한 실전 가이드를 아래에서 확인하세요.

1. 등기부등본 확인은 필수입니다

전세 계약을 맺기 전, 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 임대인이 실제 소유자인지, 근저당이 설정되어 있지는 않은지 체크해야 안전합니다.

• 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 무료 조회 가능
• 소유자와 임대인이 일치하는지 확인
• 근저당(담보 대출) 설정 여부 확인

이 한 장의 서류만 확인해도 전세 사기 위험의 70%는 피할 수 있습니다.

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등기부등본에 압류, 가압류가 있다면 계약을 피하는 것이 좋습니다.

2. 확정일자와 전입신고는 동시에 진행해야

확정일자와 전입신고를 완료해야만 보증금에 대한 우선순위 확보가 가능합니다. 이 두 절차가 빠지면 보증금 반환을 보장받기 어렵습니다.

항목	방법	필요 서류
확정일자	동 주민센터 방문	임대차 계약서 원본
전입신고	정부24 또는 동 주민센터	임대차 계약서, 신분증

확정일자와 전입신고는 전세금 보호의 핵심입니다.

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임대인의 동의 없이도 전입신고는 가능합니다. 늦지 않게 진행하세요.

3. 임대인의 권리관계는 꼭 파악해야 합니다

임대인이 채무 불이행 중이거나 경매 대상이라면, 전세 계약은 매우 위험합니다. 임대인의 채무 정보와 금융권 채권 보유 여부를 확인해보는 것이 중요합니다.

• 신용정보조회는 불가하므로 등기부등본을 통한 간접 확인 필요
• 근저당권이 많으면 추후 경매 시 보증금 반환 어려움

임대인의 재정 상황이 불안하면 전세 보증금이 위험할 수 있습니다.

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신탁 등 복잡한 권리관계가 있으면 반드시 전문가 상담 후 계약하세요.

4. 전세보증보험 가입 여부 확인

전세 보증금을 보호하기 위해 전세보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 최근 전세사기 피해자 대부분이 보증보험 미가입 상태였습니다.

• HUG, SGI 서울보증 등에서 가입 가능
• 보증금 전액을 보장받을 수 있음
• 임대인이 동의해야 가입 가능하므로 계약 전 협의 필요

보증보험은 전세 사기를 막을 수 있는 가장 효과적인 수단입니다.

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보증보험 미가입 시에는 전세 계약을 다시 고려해보는 것이 좋습니다.

5. 특약사항은 꼼꼼히 작성해야 합니다

특약사항은 분쟁 발생 시 가장 중요한 판단 기준이 됩니다. 임대인과 구두로 합의했다 하더라도, 반드시 특약사항에 기재해야만 효력이 있습니다.

내용	예시 문구
수리 관련	보일러, 수도 고장 시 임대인이 수리비 부담
중도 해지	임차인의 사정으로 중도 해지 시 위약금 없음

특약사항은 계약 분쟁 시 임차인의 권리를 지키는 강력한 도구입니다.

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특약사항은 꼭 서면으로 남기고, 계약서와 동일한 날에 작성해야 합니다.

 

📌 전세 계약은 단순한 종이 한 장의 문제가 아닙니다. 위 5가지 법률 포인트를 꼼꼼히 확인하면 수천만 원의 피해를 미연에 방지할 수 있습니다.